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杨科伟等:东北多地齐“救市”,未来三类城市或将跟进

杨科伟等:东北多地齐“救市”,未来三类城市或将跟进

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作者 杨科伟(克而瑞研究中心副总经理) 李诗昀(克而瑞研究中心研究员)

近日,哈尔滨出台了“十六条”稳楼市举措,引发热议。无独有偶,8月以来,沈阳、长春等地也曾出台类似措施。国家统计局数据显示,东北地区前8个月销售金额同比实现负增长。

展望四季度,我们认为,地方调控放松的序幕正在拉开,全国三类压力型城市,即房价下滑过快、库存风险过高、高土地流拍率且高土地财政依赖度的城市,房地产调控政策有望适度松绑。

市场走弱,东北三省省会城市相继“救市”

近日,哈尔滨的“十六条”政策从供需两方面入手稳楼市。在房企端,政策通过降低预售取证门槛、加快预售资金返还等措施,以减轻企业流动资金压力;从居民端,发放购房补贴、放宽二手房公积金贷款的房龄年限,不断促进购房需求释放。

不仅是哈尔滨,近两个月内,东北地区的三大省会城市都已出台类似“救市”举措。

8月17日,沈阳政府约谈了部分房企,规范房企降价销售行为,维护市场秩序。9月9日,沈阳又提高了人才购房补贴标准,针对博士、硕士、本科和技师首次购房设置了不同级别的补贴标准。9月13日,长春也发布了相关购房补贴政策。

国家统计局数据显示,2021年1-8月,东北地区商品房销售面积同比增长1.8%,远低于全国15.9%的平均增速;销售金额同比下降0.2%,为唯一负增长的地区。

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前8月,东北地区4个核心二线城市中,仅大连商品住宅成交实现同比正增长,沈阳、长春、哈尔滨3个省会城市成交较2019年同期跌幅都在两成以上,哈尔滨跌幅更是高达59%。

东北区域的省会二线城市尚且如此,三四线城市楼市下行压力则更大。鹤岗、阜新等城市出现的“万元白菜房”更是屡屡引发社会热议。

当地具备强购买力和购买意愿的青年人口持续流失,是导致东北楼市购房需求不断萎缩的一个重要原因。随着当地置业者市场预期转变,再叠加房地产信贷收紧等短期因素,东北房地产市场走弱可谓意料之中。

未来三类压力型城市有望适度松绑

从全国范围看,我们认为,地方调控放松的序幕正在拉开,有三类压力型城市的调控政策有望适度松绑。

第一类,房价下滑过快城市。从国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格来看,8月,太原、哈尔滨、秦皇岛、岳阳等7个城市新房价格同、环比齐跌,石家庄、北海、襄阳等16个城市二手房价格显著低于2020年平均水平。此外,昆明、唐山、株洲等出台“限跌令”的城市市场形势更为严峻。

第二类,库存风险过高城市。克而瑞数据显示,兰州、烟台、肇庆等29个城市库存消化周期突破18个月的警戒线,防城港、衡阳、宝鸡等城市更是超过30个月。南宁、惠州等9个城市的库存则处在持续上升通道,消化周期也已逼近红线。因此,当前一些有库存风险的中小城市,可能会出台类似政策。

第三类,高土地流拍率且高土地财政依赖度的城市。如昆明,9月份主城区供地10宗,其中5宗流拍、3宗中止交易,仅有2宗成功出让,土地成交率不足2%,即便是以往房企激烈争夺的经开区、清水片区等住宅用地,也中止了拍卖。

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