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  图:分析预计,放宽按揭保险的威力尚未完全发挥,待利好出现,该措施势成推升楼市的动力。\资料图片

  最近加息阴霾密布,而且不少瞩目新盘均以贴市价推出,旋即成为楼市焦点,二手楼价难免回调。由本公司编制的“美联楼价指数”最新报164.19点,按周跌近0.3%,已连跌10周,年内跌幅扩大至逾4.3%,时光倒流至去年3月份水平。

  较多人关心的问题是:究竟楼价跌完未?老实说,相信没人有十足把握给出答案,但笔者预测,随着不少业主接受现实愿意扩阔议价空间,即使楼价仍然下行,但跌幅也着实有限。

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  据笔者观察近期市场成交,一旦二手业主愿意扩阔议价空间至5%或以上,单位往往迅速被市场承接,连同楼价年内累计回调4%至5%左右,代表只要单位价格由高位回调约一成,市场即出现相当不俗的承接力。

  虽则近年来本港受中美贸易战、新冠疫情等负面因素冲击,但“美联楼价指数”的楼价波幅依然大致维持约一成左右,展现强劲抗跌力。这一点笔者在以往专栏多次阐述,在此不赘。

  综合美联分行资料,全港35个大型屋苑在8月15日至21日的一周,合共录63宗成交,较前一周的51宗升近24%,创十二周高位,充分反映市场在楼价现水平具承接力。

  市场已消化负面因素

  个人认为,市场已大致消化市场负面因素,只要未来香港加息幅度大致符合预期,相信楼市信心会渐渐恢复,有利楼价喘定。

  还有一点值得一提,日前是楼市“新按保”措施,即市场所谓的放宽按揭保险实施半年的日子。在这段期间,中上价物业交投明显逆市上扬。

  据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处资料显示,若以近半年(今年3月1日至8月19日)二手住宅注册量与前半年(去年9月1日至今年2月28日)作比较,最受惠放宽按揭保险的逾1000万至1200万元物业注册量录1517宗,急升近31%;至于同样受惠的逾1200万至1920万元物业,近半年录1542宗,亦升约1.4%;同期整体二手住宅注册量则跌约8.7%,反映放宽按揭保险逆市依然凸显威力。

  逆市之下,其实放宽按揭保险的威力尚未完全发挥,相信一旦市场气氛逆转向上,例如两地正式恢复通关,又或者于10月下旬公布的施政报告出现利好楼市措施,届时放宽按揭保险势成推升楼市的动力,令楼市稳中向好。

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